Grundsatz gemäss OR 261: Kauf bricht Miete nicht

Veräussert der Vermieter die Mietsache nach Abschluss eines Mietvertrages, geht das bestehende Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über:

  • Der Mieter kann sich nicht gegen den Parteiwechsel wehren
  • Ausnahmsweise kann der Mieter das Mietverhältnis nach OR 266g kündigen, wenn er das Mietverhältnis speziell im Hinblick auf die Person des Vermieters eingegangen ist (vgl. Kündigung des Mietvertrages)

Sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis gehen per Datum des Besitzesantritt auf den Erwerber über:

  • Der Erwerber hat ab diesem Zeitpunkt Anspruch auf den Mietzins sowie sämtliche übrigen Rechte aus dem Mietverhältnis
  • Den Erwerber treffen ab diesem Zeitpunkt sämtliche Pflichten aus dem Mietverhältnis als Vermieter (z.B. hat der Erwerber allfällige Mängel am Mietobjekt zu beheben)
  • Forderungen zwischen dem Veräusserer und dem Mieter, welche vor Eigentumsübertragung entstanden sind, müssen in diesem Verhältnis abgerechnet werden:
    • offene Mietzinse für die Zeit vor Eigentumsübergang stehen dem Veräusserer zu
    • zuviel bezahlte Mietzinse muss der Mieter vom Veräusserer zurückfordern
    • für die Zeit vor Eigentumsübergang hat der Veräusserer über die Heiz- und Nebenkosten abzurechnen
      • dem Veräusserer stehen die Heiz- und Nebenkostennachforderungen für diese Zeit zu
      • der Mieter kann für diese Zeit die Rückerstattung von zuviel bezahlten Akontozahlungen nur vom Veräusserer verlangen
  • Mietzinssicherheit / Depot
    • hat der Mieter dem Veräusserer eine Sicherheit (Depot) geleistet und dieser hat die Sicherheit (gesetzeskonform) bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt, geht der Anspruch an dieser Sicherheit (als Haftungssubstrat) auf den Erwerber über; der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber die Zustimmung zur Herausgabe verlangen
    • hat der Veräusserer die Sicherheit nicht gesetzeskonform hinterlegt, haftet der Erwerber trotzdem für die Rückzahlung des Depots (vgl. Entscheid des Mietgerichtes Zürich vom 3. Dezember 1999; umstritten)
    • vgl. Mietzinsdepot / Mietzinskaution

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