Kündigung der Mietverhältnisse vor Eigentumswechsel

Kündigung

  • zulässig erscheint eine Kündigung, wenn der Veräusserer durch die Kündigung tatsächlich einen wirtschaftlichen Vorteil realisieren wird (z.B. erhöhter Verkaufspreis bei einem Verkauf eines Einfamilienhauses, welches vom Erwerber wahrscheinlich selber bewohnt wird; vgl. BGE 4C.267/2002 vom 18.11.2002)
  • zulässig erscheint eine Kündigung, wenn der Veräusserer eine Kündigung ausspricht, um von einem Dritten einen höheren Mietzins zu verlangen, welcher aber nach der absoluten Methode nicht missbräuchlich sein darf (vgl. BGE 120 II 105 ff. und BGE 4A_472/2007)
  • missbräuchlich erscheint eine Kündigung, wenn sie nur ausgesprochen wird, um den Mieter zum Erwerb der Wohnung zu veranlassen
  • fraglich erscheint, ob eine Kündigung, welche ausgesprochen wird, um dem Erwerber der Wohnung eine Erhöhung des Mietzinses gegenüber einem Dritten zu ermöglichen missbräuchlich ist
    • m.E. hat hier der Veräusserer kein Interesse an einer Kündigung da eine Erhöhung nach der absoluten Methode für den Erwerber gegenüber dem bestehenden Mieter möglich ist (vgl. unten)

Erstreckung

  • verlangt der Mieter eine Erstreckung, ist bei der Interessensabwägung durch die Schlichtungsbehörde resp. Gericht auf die Interessen des Erwerbers abzustellen
  • ob der Erwerber im (bereits) erstreckten Verhältnis das Mietverhältnis gestützt auf dringenden Eigenbedarf nach OR 261 Abs. 2 (nochmals) kündigen kann ist umstritten

Erstreckung des Mietverhältnisses

» Informationen zu Kündigungsschutz und Mieterstreckung

Drucken / Weiterempfehlen: